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......闂傚倸鍊搁崐鎼佸磹閹间礁纾归柟闂寸绾惧綊鏌熼梻瀵割槮缁炬儳缍婇弻锝夊箣閿濆憛鎾绘煕閵堝懎顏柡灞诲€濆畷顐﹀Ψ閿旇姤鐦庡┑鐐差嚟婵潧顫濋妸褎顫曢柟鎹愵嚙绾惧吋绻涢崱妯虹瑨闁告﹫绱曠槐鎾寸瑹閸パ勭彯闂佹悶鍔岄悥鍏间繆閹绢喖绀冩い鏃傚帶缁愭盯姊洪崫鍕垫Ч闁搞劌缍婂畷銏犆洪鍛偓鍨殽閻愯尙浠㈤柛鏃€纰嶉妵鍕晜鐠囪尙浠搁悗瑙勬穿缁绘繈鐛惔銊﹀殟闁靛/鍐ㄥ闂傚倸饪撮崑鍕洪敃鈧叅闁哄秲鍔庢晶锟犳⒒閸屾瑦绁版い鏇嗗應鍋撻崹顐㈡诞鐎规洘绮撻幃銏$附婢跺绋侀梻浣瑰劤缁绘劕锕㈡潏鈺侇棜闁稿繘妫跨换鍡樸亜閺嶃劎顣查柟顖氱墛閵囧嫰顢曢姀銏㈠姱濠殿喖锕ュ钘夌暦閻戠瓔鏁囨繛鎴炵懃閻濋亶姊绘担鍛靛綊顢栭崨顓囨稑鈽夐姀鐘殿槴闂佸湱鍎ら〃鍛存煁閸ヮ剚鐓忓璺虹墕閸斻倝鏌ㄥ☉娆戠煀闁宠鍨块幃娆撳级閹寸姳妗撻梻浣虹帛椤ㄥ棗顫忔繝姘殟閺夊牄鍔庣弧鈧┑顔斤供閸樻悂骞忛搹鍦<缂備降鍨归獮鏍煙閸愯尙绠洪柕鍥ㄥ姌椤﹀绱掓潏銊ユ诞妤犵偞鎹囬獮鎺楀箣閺冣偓鐎垫牗绻濋悽闈涗沪闁搞劌缍婂顐ゆ嫚閼碱剚娈炬繝闈涘€绘灙闁告濞婇弻锝夊棘閹稿孩鍎撳Δ鐘靛仦宀h法妲愰幘璇茬<婵炲棙鍩堝Σ顔碱渻閵堝棗鐏ラ柣妤€妫濋崺銏ゅ籍閸繂宓嗛梺缁樶缚閺佹悂鎮$€n亖鏀介柣鎰级閳绘洖霉濠婂嫮绠為柟顔光偓鏂ユ闁靛繆鈧枼鍋撻崼鏇熺厽闁归偊鍘肩徊濠氭煃闁垮顥堥柡灞界Ч閹稿﹥寰勫Ο鐑╂瀰闂備礁鎼懟顖滅矓閸洖绠柣妯款嚙閻顭跨捄鐚存敾闁轰緡浜炵槐鎾诲磼濞嗘帒鍘℃繝娈垮枤閺佸骞嗛崟顖f晬闁绘劙娼х粊锕€鈹戦濮愪粶闁稿鎸婚〃銉╂倷鐎电ǹ鈷屽銈冨灪閿曘垽骞冨▎鎴斿亾濞戞鎴︻敇閸︻厾纾介柛灞捐壘閳ь剚鎮傚畷鎰板箹娴e摜锛欓梺褰掓?缁€浣哄閸︻厸鍋撻悷鏉款仾闁革絿顥愰妵鎰板箳閹寸姴鈧偤姊洪棃娑掑悍缂佽尪鍋愰崚鎺楀箻缂佹ǚ鎷洪梺鍛婄☉閿曪妇绱撳鑸电厱閹兼番鍨圭徊濠氭煟閿濆洤鍘寸€殿喖顭锋俊鐑芥晜閹冪疄濠碉紕鍋戦崐鏍礉瑜忓濠勬崉閵娧傜瑝闂侀潧顧€婵″洨绮绘ィ鍐╃厱闊洦鑹炬禍鐟邦熆瑜滄禍顏堝蓟瀹ュ洦鍠嗛柛鏇ㄥ亞娴煎矂鎮楃憴鍕閻㈩垱甯¢崺鐐哄礃椤旇偐顔掗梺鍏兼倐濞佳冣枔鐏炵瓔娓婚柕鍫濇閻撱儳绱掔紒妯哄闁糕晝鍋ら獮瀣偐椤愵澀澹曢梺鎸庣箓妤犲憡绂嶉幇鐗堢厵鐎瑰嫮澧楅幆鍫熴亜椤忓嫬鏆e┑鈥崇埣瀹曞崬螣妤︽寧鏆遍梻鍌欑閹诧繝寮婚妸鈺傜厐闁挎繂顦粻鏍煟閹伴潧澧紓宥呮喘閺屾洘绻涜閹峰宕惔銊︹拻濞达絿枪椤ュ繘鏌涚€n亝顥㈢€规洑鍗抽獮鍥级鐠囨拝闄勭换婵嬫濞戞瑥顦╅梺鍛婄懃缁绘劙鍩為幋锔藉亹闁告瑥顦▍銈咁渻閵堝懐绠冲┑顕€顥撳Σ鎰板箳濡ゅ﹥鏅╅梺浼欑到閺堫剟宕抽鈧娲捶椤撶喎娈岄柣搴㈡皑婢ф绌辨繝鍌ゆ桨鐎光偓婵犲唭顒勬⒒娴e憡鎯堟い锔诲枤閸掓帒鈻庤箛锝嗙稁缂傚倷鐒﹁摫濠殿垱鎸抽弻娑樷槈濮楀牆浼愰梺鍝勬閻楀棝鍩為幋锔绘晩缁绢厼鍢叉导鎰磽閸屾氨孝闁挎洏鍊濋幃楣冩偪椤栨ü姹楅梺鍦劋閸ㄧ敻鎮楅鐑嗘富闁靛牆妫欓埛鎺楁煕鐎n偅灏柍缁樻尰閵堬綁宕橀埞鐐闂備礁鎲$换鍌溾偓姘煎弮瀹曟帡濡搁埡鍌滃幈闂侀潧枪閸庤尙鎷归敍鍕<妞ゆ柨鐏濋崥鍦磼鏉堛劌绗掗摶锝夋⒒閳ь剟骞囬鐐櫒闂傚倸鍊风粈渚€骞栭锕€鐤い鎰ㄦ寣濞差亝鏅濋柛瀣嚀椤︽澘顕ラ崟顒傜闁圭儤鍨圭粔娲煙椤旇娅婃い銏$懇閹虫牠鍩¢埀顒傛濞嗘劗绡€婵炲牆鐏濋弸娑㈡煥閺囨ê鍔氭い顏勫暞缁傛帞鈧綆浜為悾娲⒑缂佹ê鐏辨俊顐㈠閻ヮ亣顦归柡宀€鍠撶划娆撳垂椤旀儳绲归梻浣稿暱閹碱偊骞婅箛娑樼厱闁瑰鍋熺粻楣冩煠婵傚壊鏉洪柛銈嗙懄椤ㄣ儵鎮欑€电ǹ鈷岄梺鍝勭焿缁插€熺亙婵炶揪绲块幊鎾跺枈瀹ュ拋娓婚柕鍫濇缁岃法绱撳鍕妽濞e洤锕獮鏍ㄦ媴閸濄儱骞愰梻浣呵归張顒傚枈瀹ュ鍋柛娑樼摠閳锋帒銆掑锝呬壕濠电偘鍖犻崶銊︽珫闂婎偄娲︾粙鎴濐渻閽樺褰掓晲閸涱喖鏆堝┑鐐叉噺椤ㄥ懘鍩為幋锔藉亹闁割煈鍋呭В鍕節濞堝灝鏋欓柛妤€鍟块悾鐤亹閹烘挸浜楅柟鐓庣摠钃遍柣蹇撳暙閳规垿鎮欓弶鎴犱户闂佺硶鏅涚€氭澘顕i锕€绀嬫い鏍ㄧ〒閸橀亶姊洪弬銉︽珔闁哥喍鍗抽獮濠囧川鐎涙ḿ鍘藉銈嗘尵閸嬬偤藟閵忋倖鐓涢悘鐐垫櫕鍟稿銇卞倻绐旈柡灞剧洴楠炴ḿ鈧灚鎮堕埀顒佸笚娣囧﹪宕f径濠傤潚濡ょ姷鍋炲玻鍧楀焵椤掍胶鈯曢柨姘亜鎼淬垺宕屾慨濠勫劋鐎电厧鈻庨幋婵嗙厒闂備礁鍚嬪鍧楀垂閸洖绠栫憸宥夛綖濠靛鍤嬬痪鐗埳戠€氳偐绱撻崒娆戭槮妞ゆ垵鎳庡玻鍧楁晸閻欌偓閺佷焦淇婇妶鍛櫤闁绘挾鍠栭悡顐﹀炊閵婏腹鎷诲銈忕秬鐏忔瑧妲愰幒鎴犳殕闁告劦鍠栭幗鐢电磽娴h櫣甯涚紒璇茬墕閻g兘鎮㈤悡骞晠鏌曟径鍫濃偓鏇⑺夊顓犵瘈闁汇垽娼ф禒锕傛煕閵娿儳鍩fい銏℃⒐鐎靛ジ寮堕幋鐙€鍚呴梻浣虹帛閸旀牞銇愰崘顔藉€跺〒姘e亾闁哄矉绲鹃幆鏃堝Ω閿斾粙鏁梻浣侯攰婵倗鍒掓惔銏㈢彾闁哄洢鍨圭粈鍌炴煠濞村娅囨い鏃€娲熷娲偡闁箑娈堕梺绋垮閸ㄥ墎绮悢灏佹闁靛骏绱曢崢閬嶆煙閸忚偐鏆橀柛銊潐閹便劌顓兼径瀣幐閻庡厜鍋撻悗锝庡墰閻﹀牓鎮楃憴鍕閻㈩垱甯熼悘鍐⒑闁偛鑻晶顖滅磼閸屾氨校闁靛牞缍佸畷姗€鍩為悙顒€顏洪梻鍌欒兌鏋柡鍫墴閹虫繃銈i崘銊у姦濡炪倖宸婚崑鎾绘煕閵忥紕鍙€婵犫偓娓氣偓濮婃椽骞栭悙鎻掑Ф闂佸憡鎸婚悷銊ф崲濮樿埖鈷掑〒姘e亾闁逞屽墰閸嬫盯鎳熼娑欐珷闁圭虎鍠楅悡娑㈡倶閻愭彃鈷旈柕鍡樺浮閺屽秷顧侀柛鎾卞妿缁辩偤宕卞☉妯硷紱闂佸憡渚楅崢楣冨汲閿旈敮鍋撻崗澶婁壕闂佸憡娲﹂崜娑㈠储閹间焦鍊甸柛蹇擃槸娴滈箖姊洪柅鐐茶嫰婢у鈧娲戦崡鎶界嵁濡吋宕夐柛婵嗗娴滅増绻濋悽闈涗粶婵☆偅鐟╅獮鎰板传閵壯傜瑝婵炴潙鍚嬪ḿ娆戠不鐟欏嫮绠鹃柨婵嗛婢ь噣鏌h箛濠冩珚婵﹤顭峰畷鎺楀Χ閸涱垯妗撴繝娈垮枛閿曪妇鍒掗婊呯當闁绘梻鍘ч悞鍨亜閹哄棗浜剧€光偓閿濆牆鍔垫い锔界叀閹藉爼鎮欑紙鐘电畾闂侀潧鐗嗛幊蹇涘闯濞差亝鐓涢柛娑卞枤缁犳牠鏌曢崶褍顏紒鐘崇洴楠炴ḿ鎹勬笟顖涙瘒缂傚倸鍊烽懗鑸垫叏閻㈠憡鍋嬫繝濠傜墕閻掑灚銇勯幒鎴濃偓褰掑吹閳ь剟鏌f惔銏犲毈闁告ḿ鏅划鈺呮偄鐞涒€充壕闁挎繂楠搁弸娑㈡煕閹寸姴鈻堟鐐寸墪鑿愭い鎺嗗亾濠碘€虫健閺屾稑鈻庨幇顓炵3闂佸搫鏈惄顖涗繆閻戣姤鏅查柛娑卞弾閻庢挳姊绘担绛嬪殐闁搞劍澹嗛埀顒佸嚬閸撶喎锕㈡笟鈧弻锝堢疀閹惧墎顔夐梺缁橆殕濞叉ḿ绮嬪鍡愬亝闁告劏鏂侀幏濠氭⒑缁嬫寧婀伴柤褰掔畺閸┾偓妞ゆ帒鍊搁崢鎾煙閾忣偒娈滅€规洖銈稿鎾倷绾板鍚归梻鍌欑劍閻綊宕圭紒妯间粴缂傚倷璁查崑鎾绘煕椤愩倕鏋旂紒鈾€鍋撻梻鍌氬€搁悧濠冪瑹濡ゅ懎纾块煫鍥ㄧ⊕閻撴洟鏌曟繛鍨姎闁逞屽墮濞尖€愁嚕鐠囨祴妲堟繝濠傚姝囧┑锛勫亼閸婃垿宕濆畝鍕疇婵☆垯璀﹂崵鏇㈡煕濞戞﹫鏀诲┑顖涙尦閹泛鈽夐幒鍡椾壕闁稿繐鎳庨ˉ姘繆閵堝洤啸闁稿鐩幃妯衡攽鐎n亞顦┑顔斤供閸樺墽绮绘ィ鍐╁仯闁搞儱娲ら幊搴ㄥ春瀹€鍕拺閻庡湱濯崬铏圭磼椤旂晫鎳囬柕鍡曠窔瀵噣宕煎┑瀣暪闂備胶绮弻銊╁箹椤愶妇宓佹俊顖濆吹缁♀偓闂佹眹鍨藉ḿ褎绂掗敂鐣岀闁稿繗鍋愰幊鍥ㄣ亜閵忥紕澧电€规洖宕—鍐磼濡皷鍋撳ú顏呪拺闁告稑锕﹂埥澶愭煟鎺抽崝鎴﹀箖閳ユ枼妲堥柕蹇ョ磿閸樺崬鈹戦悙鏉戠仴鐟滄澘顦遍懞閬嶅礂閼测晝顔曢梺鍛婁緱閸欏繘鐓鍕厸閻忕偟纭堕崑鎾崇暦閸ャ劍鐣烽梺璇插嚱缂嶅棝宕滃☉婧惧徍闂傚倸鍊峰ù鍥敋閺嶎厼绐楅柟鎹愵嚙閸ㄥ倿鏌﹀Ο渚Ш闁哄棴闄勯妵鍕箛閸撲胶鏆犻柛鐑嗗灦濮婃椽骞愭惔銏紩闂佺ǹ顑嗛幐鑽ゆ崲濞戙垹閱囨繝闈涚墢椤斿﹦绱撴担浠嬪摵闁圭懓娲ら悾鐑藉箳閹存梹鐎婚梺瑙勬儗閸樺€熲叺闂備浇顕х€涒晠顢欓弽顓炵獥闁哄稁鍘介崑澶愭煟閹捐櫕鎹i柡鍡畵閺岋繝宕堕妷銉т患缂備胶濯崳锝夊蓟閿曗偓铻i柣姘嚟缁€鍡涙⒑闂堟侗妲撮柡鍛矒閹€斥枎閹惧鍘介梺鐟邦嚟閸庢垶绗熷☉娆戠闁割偆鍠愰ˉ鍫熸叏婵犲啯銇濈€规洩绻濋幃娆撳级閹寸偟浜烽梻鍌欑閹碱偊鎯屾径灞惧床婵犻潧妫涢弳锕傛煕椤愶絾绀€闁绘挻绋戦湁闁挎繂顦伴弫閬嶆煕閺囩偛鏆炲ǎ鍥э躬閹瑩顢旈崟銊ヤ壕闁硅揪绠戠壕鍧楁煠绾板崬澧€规洘鐓¢弻娑㈩敃閿濆洨顓煎┑鐐插悑閻楃娀寮昏缁犳盯骞樼壕瀣攨缂備胶鍋撻崕鎶藉触鐎n喖绠為柕濞垮剻閺冨牆鐒垫い鎺嗗亾閾荤偞绻涢崱妯诲鞍闁稿鏅犻弻娑㈩敃閿濆棛顦ㄩ梺鎶芥敱閸ㄥ湱妲愰幘瀛樺闁谎囨櫜缁堕潧鈹戦悙鑼婵﹨宕靛Σ鎰板箳閺冨倻锛滃┑鈽嗗灡濞叉﹢宕归崜浣虹煔閺夊牄鍔庣弧鈧梺鍛婃磸閸斿本绂嶉悙顒傜闁瑰鍋熼幉鐣岀磽閸屾稒鐨戠紒杈ㄥ浮閸╋箓鍩€椤掑嫬纾婚柟鍓х帛閳锋帒霉閿濆懏鍟為柛鐔哄仦缁绘盯骞撻幒鏃傤啋閻庤娲樼换鍕閿曞倸绀堢憸婊兠洪崨濠佺箚闁靛牆绻掗崚浼存煕閻曚礁鐏﹂柟顕嗙節瀵挳鎮㈢紙鐘电泿婵$偑鍊栭幐楣冨窗鎼淬劍鍊堕柕澶堝剭閻熸壋鍫柛鏇ㄥ幘閻h偐绱撴担浠嬪摵閻㈩垳鍋ら獮鎴﹀礋椤栨矮绱堕梺鍛婃处閸欏啴鎮伴幘缁樷拻濞撴埃鍋撴繛浣冲厾娲Χ閸ワ絽浜炬慨姗嗗亜瀹撳棝鏌e☉鍗炴灓闁逞屽墾缂嶅棙绂嶉弽顓炵哗濞寸姴顑嗛悡鏇熴亜閹板墎鎮煎┑鈥虫喘閺屾稑鈻庡▎鎴狅紵缂備浇椴搁幑鍥х暦閹烘垟鏋庨柟杈剧悼閻涖儵姊绘担鍛婃喐濠殿喚鏁婚幃褔鎮╃拠鍙夌€梺鍛婂姦閸n噣寮崒鐐寸厱妞ゆ劧绲块埢鎾绘煕鐎n偅灏扮紒妤冨枛閸┾偓妞ゆ巻鍋撴い鏇秮楠炴﹢顢欑喊杈ㄧ秱闂備胶绮摫闁绘牜濞€瀹曞爼濡歌楠炲牓姊绘担瑙勭伇闁哄懏鐩畷鏉款潩椤戣姤鐏侀梺闈涚箞閸婃牠鎮¢崘顏呭枑婵犲﹤鐗嗙粈鍫熸叏濡じ鍚柣顓熺懇閺岀喐娼忛幑鎰倕闂侀€炲苯澧俊顐㈠暙閻e嘲顫滈埀顒勩€佸▎鎾冲簥濠㈣鍨板ú锕傛偂閺囥垺鐓冮柍杞扮閺嗙喖鏌熼崘鎻掓殻闁哄苯绉归、鏃堝幢濡粯鐦撴繝娈垮枛閿曘劌鈻嶉敐鍥у灊婵炲棙鎸哥粈宀勬煃閳轰礁鏆為柡鍡欏娣囧﹪鎮欓鍕ㄥ亾閹达箑绀夌€光偓閸曨剙浜遍棅顐㈡处缁嬫垹绮堥崱娑欑厵闁绘垶锕╁▓鏃堟⒑閸楃偞鍠橀柡宀嬬秮瀵噣宕奸锝庢缂傚倷鐒﹂崝妤呭磻閵堝拋娼栧Δ锕侊骏娴滃綊鏌熼悜妯虹仯闁哥姴锕娲川婵犲啫闉嶇紓浣割儐鐢繝濡撮崘顔嘉ㄩ柍杞拌兌閸婄偛顪冮妶鍡楃瑐閻犱焦鐓¢獮蹇撁洪鍛嫼闂佸憡绋戦敃銈嗘叏閸モ斁鍋撳▓鍨灈闁绘牕銈搁悰顕€宕卞☉姗€鍞跺┑鐘灪缁诲倻绱炴繝鍌滄殾婵°倕鎳忛崑鍌炲箹濞n剙鐏遍柣褌鐒︽穱濠囧Χ閸ヮ灝銉╂煕鐎n偆娲存い銏$墵瀹曘劑寮堕幋鐘插箣闂備胶顢婇幓顏嗙不閹寸姷涓嶅┑鐘崇閻撴洟鐓崶銊︽儎婵¤尙枪闇夋繝濠傜墢閻f椽鏌$仦鍓ф创闁炽儻绠撻獮瀣攽閸モ晙绨撮梻鍌欑窔閳ь剛鍋涢懟顖涙櫠椤栫偞鍋ㄦい鏍ㄧ☉濞搭噣鏌ㄥ┑鍫濅粶闁宠鍨归埀顒婄秵閸嬪懎鈻嶅⿰鍫熲拺闁告稑锕g欢閬嶆煕閹惧鎳囬挊鐔告叏濡灝鐓愰柍閿嬪灴閹綊宕堕妸銉хシ濡炪倖甯囬崹娲Φ閸曨垰绫嶉柍褜鍓熼幃褔鎮╅懠顒佹闂佸搫顦抽鎶藉籍閸繂绐涘銈嗘尵婵參宕崼鏇熲拻濞达絽鎲¢崯鐐烘煕閺冣偓濞叉牞鐏掓繝鐢靛Т濞层倝宕ヨぐ鎺撶厸闁搞儯鍎遍悘顏堟煟閹惧瓨绀冮柕鍥у楠炲洭宕滄担鑽锋垹绱撴担鎻掍壕闂侀€炲苯澧扮紒杈ㄦ尰閹峰懘宕崟纰樺亾閹惧墎纾奸柡灞诲劤閻e搫鈹戦敍鍕毈鐎规洜鍠栭、娑橆潩妲屾牕鏅梻浣藉吹婵儳鈻嶉敐澶婄?闁靛牆鎲涢幒妤€绠涢柣妤€鐗冮幏娲⒑閸涘﹦绠撻悗姘煎櫍閹偤宕稿Δ浣哄幍闂佸憡鍨崐鏍偓姘炬嫹
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前期物业管理招投标管理暂行办法
《前期物业管理招投标管理暂行办法》
建住房〔2003〕第130号
第一条 为了规范前期物业管理招标投标活动,保护招标投标当事人的合法权益,促进物业管理市场的公平竞争,制定本办法。
第二条
前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理,适用本办法。
第三条
住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式,选聘具有相应资质的物业管理企业。
第四条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第五条
国务院建设行政主管部门负责全国物业管理招标投标活动的监督管理。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。
第六条 任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定,限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标,不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。[1]
招标办法编辑
招标
第七条
本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人,不得对潜在投标人实行歧视待遇,不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。
第八条
前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标人采取公开招标方式的,应当在公共媒介上发布招标公告,并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址,招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。招标人采取邀请招标方式的,应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书,投标邀请书应当包含前款规定的事项。
第九条
招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜;有能力组织和实施招标活动的,也可以自行组织实施招标活动。物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜,并遵守本办法对招标人的有关规定。
第十条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要,在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容:
(一)招标人及招标项目简介,包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等;
(二)物业管理服务内容及要求,包括服务内容、服务标准等;
(三)对投标人及投标书的要求,包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等;
(四)评标标准和评标方法;
(五)招标活动方案,包括招标组织机构、开标时间及地点等;
(六)物业服务合同的签订说明;
(七)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
第十一条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前,提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案:
(一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;
(二)招标公告或者招标邀请书;
(三)招标文件;
(四)法律、法规规定的其他材料。房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的,应当及时责令招标人改正。
第十二条
公开招标的招标人可以根据招标文件的规定,对投标申请人进行资格预审。实行投标资格预审的物业管理项目,招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知,以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。
第十三条
经资格预审后,公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书,告知获取招标文件的时间、地点和方法,并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。在资格预审合格的投标申请人过多时,可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。
第十四条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目,自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于20日。
第十五条
招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的,应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前,以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第十六条
招标人根据物业管理项目的具体情况,可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场,并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
第十七条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。招标人设有标底的,标底必须保密。
第十八条 在确定中标人前,招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
第十九条 通过招标投标方式选择物业管理企业的,招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作:
(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;
(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;
(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
投标
第二十条 本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。
第二十一条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的,应当以书面形式向招标人提出。
第二十二条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件,投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件应当包括以下内容:
(一)投标函;
(二)投标报价;
(三)物业管理方案;
(四)招标文件要求提供的其他材料。
第二十三条
投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后,应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证,并妥善保存投标文件。在开标前,任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件,为无效的投标文件,招标人应当拒收。
第二十四条
投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件,并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分,并应当按照本办法第二十三条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
第二十五条
投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假,骗取中标。投标人不得相互串通投标,不得排挤其他投标人的公平竞争,不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。投标人不得与招标人串通投标,损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
开标中标
第二十六条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
第二十七条
开标由招标人主持,邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行:由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况,也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后,由工作人员当众拆封,宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件,开标时都应当当众予以拆封。开标过程应当记录,并由招标人存档备查。
第二十八条
评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成,成员为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员,应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。
第二十九条
房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册。省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可以将专家数量少的城市的专家名册予以合并或者实行专家名册计算机联网。房地产行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训,对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评,及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员,不得再参加任何评标活动。
第三十条
评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触,不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。前款所称与评标活动有关的工作人员,是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。
第三十一条
评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明,其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
第三十二条
在评标过程中召开现场答辩会的,应当事先在招标文件中说明,并注明所占的评分比重。评标委员会应当按照招标文件的评标要求,根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。除了现场答辩部分外,评标应当在保密的情况下进行。
第三十三条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审和比较,并对评标结果签字确认。
第三十四条
评标委员会经评审,认为所有投标文件都不符合招标文件要求的,可以否决所有投标。依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的,招标人应当重新招标。
第三十五条
评标委员会完成评标后,应当向招标人提出书面评标报告,阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见,并按照招标文件规定的评标标准和评标方法,推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的,招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
第三十六条 招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。
第三十七条
招标人应当向中标人发出中标通知书,同时将中标结果通知所有未中标的投标人,并应当返还其投标书。招标人应当自确定中标人之日起15日内,向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的,还应当附招标代理委托合同。
第三十八条
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同;招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
第三十九条 招标人无正当理由不与中标人签订合同,给中标人造成损失的,招标人应当给予赔偿。
附则编辑
第四十条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的,有权向招标人提出异议,或者依法向有关部门投诉。
第四十一条
招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的,必须有一种是中文;如对不同文本的解释发生异议的,以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的,以文字表示的金额为准。
第四十二条
本办法第三条规定住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业管理企业的,其规模标准由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。
第四十三条 业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的,参照本办法执行。
第四十四条 本办法自2003年9月1日起施行。
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(请在使用前对文本的时效性进行确认,内容以全国人大、国务院等公报为准)
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